作者：起酥面包
接下来……
“好哥哥，我错了！”
韩烈两只手都不闲着，挑眉坏笑：“哪里错了？”
“我……我不应该鼓动席鹿庭去找陈妍妃……”
“啥玩意？！”
烈哥惊得东北口音都飙出来了，脑瓜子嗡嗡的。
“你俩怎么打算找到陈妍妃？”
潘歌浑身颤抖着，气若游丝的回道：“去主校论坛发帖啊，控诉你的女神第三者插足，倒贴烈神，揭穿她虚荣闷骚的真面目……庭庭最擅长写小作文了。”
好家伙！
蔫坏还得是你啊……
韩烈仔细一想就知道了，她俩的原定计划真不一定是这个，现在纯属是潘歌单方面报复席鹿庭，给她挖坑呢。
不过席鹿庭也不傻，应该不会那么容易被潘歌撺掇。
大庭姐没上头的时候，其实相当聪明来着。
所以她俩亲亲热热的凑一块儿，八成是在互相演。
表面姐妹嘛，不稀奇，文艺部里能组合出来一百多对儿，咱哥们见多了。
问题不大。
韩烈意识到她俩仍然处于面和心不和的分裂状态，彻底放下心，紧接着放下手。
“以后还敢不敢算计我了？”
“呀！”
潘歌尖叫着哭出声：“不敢了不敢了，真的！好哥哥，饶我一次吧～～～”
面对面时，她怂得可快可利索了。
软绵绵，可怜兮兮，乖巧顺从，让人实在不忍心下死手。
可惜，只要韩烈一走，马上就不是那么回事了，坏水一盆一盆的往外倒。
欠收拾！
韩烈并不想放过她，但是没办法，潘子回来得比预想中早。
狗男人只好提前结束惩戒措施。
吃完饭，潘歌特别高冷特别矜持的回到自己房间，咔嚓把门一锁，倚着门软倒，长长松下一口大气。
妈耶，终于活下来了！
她其实不怕韩烈把她怎么样，不但不怕，反而挺期待的。
但是，在家里不行。
一旦没忍住喊得太大声，本公主不要面子的吗？！
结果她想多了，直到她提心吊胆的等到睁不开眼睛，韩烈都没有再出现。
……
韩烈和老潘来到书房，掏出一大堆文件。
最开始时，老潘只是默不作声的听着，直到韩烈将整个计划大致讲完，他才严肃的开始提问。
“第一，你怎么保证古勇卖不出去房子，而我们持有半年到一年就能轻松清盘？”
啧啧啧，毒辣啊……
韩烈很喜欢潘子的态度和问题，干大事，就应该摒弃情绪，全力以赴。
所以，现在轮到我全力以赴的表演了。
“我不能保证。”
韩烈坦言，然后打开几份文件。
“根据已经发布的政策来看，从今年下半年开始的房地产刹车最起码要持续到明年年中，接下来是继续加大力度踩刹车，亦或者是放开限制，我们现在无从判断。
但是我们可以从另外一个角度去思考——
已经立项已经申报的项目不可能直接停下，所以，今年下半年，依然是房地产开工密集期。
到明年年中的时候，新开工项目必然会有较大回落。
那么，按照平均2年左右的开发周期计算，2015年正是一个非常关键的时间节点。
15年依然有大量新盘上市。
16年初，新楼盘逐渐开始减少。
16年下半年，高质量新盘开始具备稀缺属性。
三大时间节点，能够提前看清楚的人不多，但是，只要临近开盘日期，我们可以主动让大家看到。
唱空房价，很难么？
所以我根本不需要保证古勇卖不出去房子，我只需要保证他拿不到比我更便宜的钱，然后卡死贷款期限就好。
14年2月份之前，我会把钱交到他手上。
项目存续期：18个月。
一年半之后，15年8月份，要么还本付息，要么交出楼盘。
古勇现在急着用钱，我们是最快、最便宜的，所以，期限不是问题。
刘铭灏告诉我，古勇最早在15年3月份就可以开始预售，但更大的可能是等到15年五一节假日期间开盘。
而我们现在就可以确定，同期有很多新盘开售。
此时，政策的惯性依然存在，房地产市场大概率仍在横盘整理中。
这份《魔都楼市去库存分析展望》来自于中信研究所，上面提到，未来两到三年内去库存压力最大的时间段是在14年12月至15年8月之间。
我觉得这份报告有些过于乐观了。
这份《2013年世界黄金大乱局》刚好提供了另外一种验证思路——
华夏大妈在全世界抢劫黄金，恰恰是对房地产市场的极度不看好，随着金价走势慢慢回暖，2014年全年国际市场对于黄金的投资需求依然会保持旺盛。
换言之，其实今年国内楼市的去库存进度是远远低于预期的，大妈们转头去买黄金了，而明年极有可能继续低于预期。
按照今年全年的库存消化速度推算，魔都在限购政策下，需要11年时间才能消化完全部库存。
但是明年的消化依然极度困难，而后年又是新盘上市的巅峰……
卖房难不难？
我想，是很难的。
魔都是一座限购城市，有购房资格和购房能力的人并不多，只要在铭都开盘之前有任何一家新盘遇冷，那么铭都就会跟着遇冷。
如果那个时候，行情本身就不好，您有能力让某个临近的新盘变得更冷吗？
我想，您可以做到。
现在，第一个问题解决了——古勇卖不出去多少房子，反正肯定不够本息。
第二个问题是——我们捂盘一年后能不能卖动？
很显然，可以。
只要熬到16年下半年，我们的房子就会变成稀缺品，不管当时的楼市是什么情况，反正我会提价销售。”
韩烈讲了很多，但态度始终不疾不徐，平静和缓。
潘胜武听得很用心，时不时翻看一下各种报告，皱眉沉思。
直到韩烈结束发言，老潘才缓缓开口。
“你对风险是怎么看的？”
韩烈又翻出一份新文件，A4纸上方写着《风险评估报告》。
“最大的风险在于古勇是否能够保质保量的盖完楼。
只要他能把项目做完，我们就不可能亏。
他凑够钱，我们收利息。
他凑不够钱，我们接手楼盘，哪怕接手一个烂尾项目都可以。
搞搞绿化，慢慢做精装，无非是多赚点少赚点的问题。
所以我们应该主动控制风险——
第一，找靠得住的人监督，保证项目按时按质完工。
第二，在合同上添加完工保障条款，明确甲方责任。
第三，提前准备好后续开发资金，以及行政审批，保证我们能够应对最坏情况。”
“好。”
潘胜武缓缓点头，十分用力。
“很好！”
他的脸上没有特别明显的情绪，但是眼睛极亮，好似燃烧着火焰。
这炽热的目光死死盯在韩烈脸上，带着一股子难以置信，也带着一种极度惊喜。
“小子，你想我怎么做？”
这是最后的考验。
潘胜武心想：只要你能通过，哪怕你和囡囡没能走到最后，大不了五哥和你拜把子！
韩烈没有意识到老潘的“狼子野心”，轻松的道出最关键的谋划。
“您出一家公司，做中间的保障层，给上汽兜底。
直到15年8月份之前，都不需要您真正掏钱。
18％成本里的5％，是您的初期收益。
最终如果古勇掏不出来钱，只能交出项目，那么到时候咱俩一人拿一半，把铭都整个盘下来。
项目清盘后计算收益，扣除成本后的净利润均分。
总体而言，算是我出智力，您出人脉，咱们联手干一把大的。
假如到时候我拿不出来那么多钱，那么就按照我能支付的最大数字，按照比例分配利润。
但是您得保证我的最低收益——10％吧。
意思是，即使我一分钱不掏，您也要给我净收益的10％，算是我里里外外忙活那么久的咨询费。
怎么样？
愿不愿意陪我赌一把？”
韩烈放弃了“借钱”的提议，并且放弃了安稳的前期收益，最高程度的保障了潘胜武的利益。
如此一来，假如古勇成功还本付息，韩烈辛苦一场，只能拿到1％的中介费。
2500万。
听起来很多，但事实上都不如他一周的炒股分成。
在性格保守的人看来，这是赌性太大。
但在潘胜武看来，这是魄力，是坚定自信，是够义气、不坑爹。
“好！”
老潘砰的一拍书桌，终于流露出应有的激动：“干了！”
此时，潘胜武想象不到那是一笔多么巨大的利润。
他只是觉得，搞出这种操作的韩烈简直太合自己胃口了，想人之不敢想，夺人之不敢夺，周全沉稳，思远谋深。
这样的年轻人，陪他疯一场又如何？