香江新豪门 第367章

在他离开的这段时间里，香江的信息他也是了解的清清楚楚，整体来说没有什么大事。主要是各大地产商，纷纷发布半年财报、年度业绩，纷纷传递喜人的业绩。

比较曙目的是恒基地产，公布年度业绩时（1992/1993年度），宣布每股派发1元，涉及金额16亿港币，给股东带来意外的惊喜，当日股票暴涨18％。

套路，都是套路。

恒基地产市值一直远低于资产净值，突然派发大额分红，无非是拉高股价；就像林祖辉猜测的那样，后面还有重估资产，再将股票拉高。

接下来，便是发行债券、供股集资，最终筹集的资金可以高达60亿以上。

不一会，地产三巨头来到林祖辉的办公室，听取林祖辉的把脉意见。

做地产什么最重要？

当然是周期！

那第二重要的是什么？

现金流！

只要掌握了这两点，其它都是浮云。

前世的内地地产商，很短的时间膨胀到2万亿规模，他们一定是在某个时间段，对香江的几大地产商不屑一顾，他们觉得——看看吧，你们六七十年才几千亿的规模，而我们只需二三十年便达到万亿的规模。

结果呢！

香江聪明的地产商，在2015年将内地的物业高价、香江的物业，高价甩给这些后进者。六七年过后，香江地产商‘呵呵’的笑了起来，代表人物李超人、刘銮雄。

这是懂周期的好处。

接着来说现金流的好处，代表人物郑裕桐家族，前世他们在2021～2022年的时候，依旧选择在内地拿地。因为他们的负债很低，完全可以作为抄底。

但别人抄底抄的是商业地产，在没有多少负债的情况下，收租永远是最保险的。

当然了，郑氏家族可能也是在买保险，因为周大福在内地实在太强势了，这个时候就需要行动来声援官方。

保持充足的现金流，可以让人立于不败之地；懂得地产的周期，可以让人防守的同时，还能进攻。

林祖辉开口对三人说道：“从现在开始，新时代集团减少香江本土的三成楼盘动工，以规避政府可能出台更严厉的打击楼市行为，从而带来的地产调整期。当然了，主要还是我们拥有多个大型屋邨的楼盘可以进行出售。”

三人纷纷点头，陈斌询问道：“最近的官地拍卖？”

林祖辉也犹豫起来，根据记忆和分析现状，1994年第二季度开始，香江将出现地产调整期，要将持续到1995年第四季度结束；期间香江的房地产，会出现高峰回落，保守在20％的跌幅。

对大型地产商影响不是特别大，无非就是少赚一点点而已。林祖辉放缓楼盘的动工，只是作为相应的微调整。

“等我通知，要根据实际情况制定策略。如果我没有新的指令，你照常拿地。”

陈斌点点头，说道：“好的！目前来说，市场气氛很好，年底应该还会上涨一波。”

陈晓芬本想询问林祖辉销售的事情，不过听陈斌这样一说，她觉得也不用考虑急着调整销售的事情。

林祖辉接着说道：“汇景花园最后一期、海逸豪园第二期、荃城汇和海之恋的第一期，都策划一下，准备年底陆续开始开盘。”

这四个都是大型屋邨的楼盘，因为大型屋邨的价格更高，更受欢迎；所以林祖辉喜欢策划一下，在最恰当的时机，然后一次性被‘秒杀掉’，这样可以让公司的信誉更好。

至于其它的中小型楼盘，林祖辉是不会干涉太多。

陈晓芬精神一震，这可是‘大任务’，连忙说道：“好的，我一定安排好的。”

简单的开了个会，三人纷纷散去。别看这个简单的会议，他可以为公司带来数亿的新增收入。

林祖辉并不是全靠穿越的记忆来安排这些事务，而是经过详细的分析后，才得出最终的方案计划。

比如他可能只是知道——恒生指数在今年攀升至11000点以上后（实际12000以上），然后在1994年开始下跌；原因当然是炒得太高了，获利盘太多，香江的经济支撑不起2.6万亿以上的市值（世界第四，仅次于美国、日本、伦敦）。

根据股市，林祖辉就能分析香江的地产，因为香江是‘股拉地扯’；意思就是：历年来，一般是股票先行，地产随后而至；股票上涨一段时间，必然会带动地产上涨；股票回落，一定是会影响到地产。

年底股票还有一波大涨（目前7500点，还有60％左右的涨幅），那么地产也会跟着大涨。

这就会产生一种后果：香江的地产价格，实在太高了，市民的愤怒也该爆发了，港府也该再制定策略，严厉打击炒房者了。

种种分析清楚，林祖辉就已经将1994～1995年的证券、地产分析出来了。

不过这两年是属于调整期，因此而破产的几乎没有，毕竟下跌20％，时间跨度1年半左右，不是特别影响大。

但林祖辉个人，和旗下的公司，还是会因此获利不菲的。

割韭菜，他还是很在行的。

……

下午，林祖辉在大道中9号的办公室，接待了泰国的许书标。

自上次谈判不成之后，恒昌饮料食品就马上组建了研发团队，务求在今年（1993年）将功能饮料的配方研发出来，为此不惜去泰国和奥地利挖人。

林祖辉觉得没有难度这事，他都可以记得几个配方——牛磺酸、赖氨酸、咖啡因、维生素，当然可能只是明面上的。但若是交给专业的团队，相信不是问题。

否则，前世的乐虎、东鹏特饮是怎么诞生的，而且加起来还占据着30％的功能饮料市场。

说到底，林祖辉只相信市场营销和渠道，才是最重要的。品质固然重要，但在没有办法合作的情况下，林祖辉打定主意要做内地第一款功能饮料。

许书标此次主动找上门来，却是发现恒昌饮料在泰国高薪挖人，顿时被吓了一跳。

他是知道这个饮料不是那么难研发出来，就算口味略有不同，也未必受到影响，毕竟内地人又没有喝过正宗的；到时候凭借林祖辉在内地的影响力，势必可以很快拿到许可，届时就没有斗牛（中文名字还没有确定为红牛）什么事情了。

再加上，他又在内地折腾了几个月，官方丝毫不给他许可的机会。

所以，他才主动来接触一下，看看能不能找到更好的合作。

林祖辉和袁天凡陪着许书标喝茶，两人丝毫不急，因为他们知道现在的主动权变了。

许书标有些急，所以喝了一口茶后，便直白的问道：“林先生、袁先生，你们是否在研发斗牛，还挖了我们的研发人员？”

他急得不按常理出牌了，问这些谁会明白的告诉你。

袁天凡马上笑着说道：“许老，我们确实在研发适合华夏人的功能性饮料，但却不是在研发斗牛，世界上可不只有斗牛才是功能性饮料，比如美国的魔抓。至于挖你们的研发人员嘛，我相信这个问得比较突兀，就无需说了。”

林祖辉淡淡的笑着，似乎事不关己，若不是许书标年老，给予他前辈的尊重，他都未必要亲自接见。

许书标也明白，恒昌饮料食品的背后是巨无霸财团，看上这个领域自然对他不是好事。他更知道，恒昌饮料食品在内地现在发展得不错，今麦郎方便面目前是内地销量最好的品牌，而王老吉也是再获新生，在有华人的地方，销售成绩还不错。

所以，他妥协的说道：“与其重新建立一个品牌，你们还不如和我合作，毕竟新品牌很容易失败。”

袁天凡依旧是一副书生的性格，表现得很儒雅、从容，但实际他有时候也很暴躁，毕竟是‘年轻气盛’的高位。他从容的说道：“我们是相信许老先生的信誉的，但许先生毕竟今年72岁了，早晚都会交班给儿女。而一个饮料的品牌，需要长时间的市场营销，才能打开销路。那些不可控的因素，实在太致命了。所以，我们依旧是希望买断斗牛在内地的品牌权和商标。而你们毕竟可以长期从物料（香精和香料）上获利，也不失为一个持续获利的来源。”

林祖辉给袁天凡说过，就算拿下斗牛的品牌、和许书标达成合作协议，公司也要继续研发，以免被人卡脖子。

至于为什么要品牌权，其实很简单，奥地利斗牛在国际上做广告，同样也是在国内帮斗牛做广告；仅凭这一点，就值得买断斗牛的品牌。

许书标当然也可以看到这一点，但是别忘了，他不仅可以现在获得一笔大额现金，还能长期提供物料进行获利。

所以，许书标试探性的问道：“你们打算出多少钱买断内地的品牌？”

袁天凡看了一眼林祖辉，在林祖辉的示意下，说道：“3000万美元。可以和你们签署长期供应物料的合同，同时你们不能在内地销售和注册相关产品和商标。”

林祖辉心里表示认可，他在之前就已经和袁天凡讲过，要提防许氏家族后人找麻烦，不认可双方的签署合同。所以，双方如果正式谈判，恒昌的律师一定会研究的透透的，不可他们可乘之机。

至于提供物料，可能会将来影响，那不是很大的问题，配方早已经破解了；好比前世的泰国天丝在不供应内地红牛物料，市场上依旧有红牛产品一样。

许书标动摇了！

但这次依旧没有达成协议，不过，恒昌饮料食品公司本来也就不会停止脚步。

待许书标离开后，林祖辉对袁天凡说道：“我们争取年底或明年初去内地，申请品牌名和商标，以及找国企合作。”

此时，‘红牛’压根没有注册，这让林祖辉明白，‘红牛’是前世严斌起的中文名（前世许书标提议用‘瑞德步’），而许书标拥有的只是那种‘斗牛’商标，但此时在内地也没有给他注册（海外注册成功），因为还没有拿到食品许可证。

没有产品，内地是不会给你注册商标和品牌名的。

袁天凡询问道：“老板这么看好这款饮料的市场？”

他毕竟没有未卜先知的本领，觉得老板堂堂一个千亿富翁，对这款饮料非常看重，有些让人意外。

林祖辉说道：“不要小看一款有前景的产品，毕竟内地的人口在那里！而内地的经济越是发展的迅速，那么以我们华夏勤劳的本性，加班的人得有多少，需要这块盈利自然就多。”

勤劳是华人的本性，香江虽然是ZB主义，但加班依旧非常厉害，而且很多都没有加班费。这边虽然也有工会，但远没有欧美的工会厉害。

充分说明，那玩意和Z度也没有关系！

谁叫华人是勤劳的代表呢！

袁天凡点点头，说道：“嗯，我听研发团队说，年底应该可以出类似的产品了。”

“好，到时候拿着产品去和华夏食品公司（国企）谈合作，否则就是我都难拿到许可！”

“嗯，毕竟这个饮料，不符合内地的食品安全，谨慎是有必要的。”

“所以说，还需要在内地官方的指导下，将配方进行改良。一切顺利，1994年底应该可以上市了。届时，内地的经济又增长了很多，市场接受能力大大增强。”

袁天凡知道，自家老板一开始就是非常看好内地的经济；当然了，现在大家确实都看到了内地经济增长的速度。海外资本纷纷拥入内地，第一是那里的市场规模大，第二是那里的劳动力便宜。

第五百一十九章 【多事之秋】

荃湾。

林祖辉带着关嘉慧和其两个儿子，来到荃新天地购物中心，体验一下自家的零售地产。

在这个区域里（荃湾旧码头），新时代集团有四个大项目，分别是两个购物中心：荃新天地、荃湾广场；两个大型住宅屋邨：荃城汇、海之恋，总计6600个住宅单元。

荃新天地购物中心，面积60万平方尺，是荃湾目前开业的最大的购物中心，其在1992年正式开业后，吸引了整个荃湾的市民经常前来光顾。

在建的荃湾广场，那就更大了，是由一幢88层高、一幢42层高的两幢摩天大厦，以及一个大型购物中心组成；总收租面积为260万平方尺，其中购物中心为38万平方尺。

当初立项的时候，很多人不理解，林祖辉为什么要在挨着的地方同时修建两个购物中心；当然，现在他们也不理解。

可能只有部分的人理解，那就是新时代集团不将荃湾最好的地段占领了，那么别的地产商一样要来抢占荃湾的商业地产。

与其陷入和其它公司的竞争，还不如自己的两个购物中心竞争。

当然了，两个购物中心略有不一样：荃新天地奢侈品品牌的比重，肯定是不会及荃湾广场的；荃新天地的顶楼是儿童康乐设施，荃湾广场的顶楼是园林式的风景，展示树木化石。

整个荃湾旧码头项目，将在1997年年初竣工，并投入使用；届时，正是香江地产高峰，招租不愁，租金也不用发愁。

“巴巴，我要去游乐场！”林文骅一到荃新天地，就熟门熟路的说道。他生性好动，性格跳脱，好在聪明伶俐，学习能力还是不错的。

林祖辉点点头，然后就有保镖带他和他弟弟去游乐场，正好留下林祖辉和关嘉慧逛街购物。

在香江，一些大型商场设有儿童乐园，大人可把小孩寄放在乐园玩耍，自己放心去购物；而荃新天地的顶层游乐场正是如此功效，非常的受到市民欢迎。

做购物中心（零售商业地产），绝不是简单的招租、收租，而是一门深厚的学问；从整个购物中心立项开始，就需要在建筑设计上面独树一帜，富有底蕴和文化；后续的招租、管理，亦是门学问。

而在香江零售领域，不怕你卖高价，就怕你压价；也很少发生宰客事件，即使有，被宰的也是境外游客，尤其是法律意识淡薄的内地游客。

宰客非经商的正途，香江有消委会和传媒，一旦被他们抓住，这家店的信誉就算毁了；消委会可代顾客退换和索赔，情节严重，消委会还会在传媒予以曝光。

总体来说，宰客事件很少，营商环境在世界上名列前茅。

香江零售还有个优点，那就是商店的服务态度，无论买与不买，店家均笑脸相迎。

当然了，以林祖辉在香江生活九年的经历，会觉得：“做生意就该是这样！”

但香江有一个领域，服务是真的堪忧，那就是一些小型餐饮店；而且是那些生意很好、祖传下来的餐饮店，店主是有些臭脾气。可能在他们看来，老店就是口味，无需服务。

关嘉慧挽着林祖辉的胳膊，很享受行人看向她的眼神，她认为看她的人，都是羡慕她。

而林祖辉却不在意这些细节，虽然是陪妻儿逛街购物吃饭，但他却在考察荃新天地。

零售商业地产是一门高深的学问，新时代集团目前取得的成绩还不足以骄傲。内地的几个中环广场，在千禧年就会陆续开业，是否可以取得预期的成功？特别是三里屯的那个中环广场，首次将艺术和时尚融于进去（因为是低密度购物中心），是否会取得不错的成绩。

“你带孩子经常来这里？”林祖辉好奇的问道。刚才林文骅的表现，似乎对这里很熟悉。

“偶尔来，文骅喜欢这里，说这里有很大的游乐场和音乐喷泉，我就每个月都会带他来玩一两趟。”关嘉慧露出一种幸福表情的说道。

两个儿子就是她的护身符和以后的依靠，谈及自然容易面露幸福。

林祖辉点点头，荃新天地的音乐喷泉也是一绝，每次开始，都有大量的人观看，算是香江最大规模的音乐喷泉。

“这边没有多少你需要购买的品牌吧？”他继续从客户嘴里套话。

关嘉慧自然的说道：“没有啊！这边比起中环、铜锣湾、尖沙咀的购物中心，整体档次确实差了一点，但胜在数量多，奢侈品也是很多的，可以说是中高端聚集地了，附近的市民对这里好评很多呢！”

说完，关嘉慧发现有些不对劲，连忙挽紧林祖辉的胳膊，补充道：“我不一定要购买奢侈品呢，只要漂亮和适合，我都会买的。”

林祖辉笑着说道：“言不由衷！你除了会穿I.T时装零售旗下的衣服，哪里还看得上其它中端品牌。”

关嘉慧可怜巴巴的说道：“那我下次也去佐丹奴和真维斯看看，有没有适合我的！”

她这才发现，今天林祖辉穿的就是佐丹奴的休闲装，不过不知道为什么，这个中低端休闲品牌，穿在自己男人身上，给人的感觉就好像奢侈品一样。

“乱揣摩我的意思，文骅给你学得一模一样，鬼精鬼精的！”林祖辉没好气的说道。

“哪有，才不是学我的呢，他本来就像你那么聪明，就是有点稍微爱玩而已！”关嘉慧急着解释道。

“知道了，老夫老妻了，还玩什么小心眼。我还不知道你，喜欢名牌，什么时候讲过你！”林祖辉安抚道。

“嘻嘻，说明我男人魅力不减当年，我紧张你嘛！”关嘉慧就差挂在林祖辉胳膊上，看着林祖辉撒娇道。