香江新豪门 第72章

“当前，新时代地产内部资产重估为16.5亿，债务为5.12亿，债务率为三成。旗下正在发展的楼盘是七个，可提供住宅面积为71万平方尺，计有1300多个住宅单元……收租物业资产值占公司的62％，而且收租物业分散且很杂，运营成本高……公司的土地储备在中型地产商里，属于一般水平……公司目前市值为13.9亿，已经排名香江地产上市公司的第25名，发展迅速……”

听完梁真勋的话，一些高管本想高兴的拍掌，不过一看林祖辉的脸色，就知道不合时宜。

林祖辉一只手按照本子上，一只手拿着一支笔，语气平静的说道：“大家来说说公司目前的问题有那些！”

今天这个会议可不是来唱赞歌的，他已经发现新时代地产的潜力不足，和一些突出的问题。因为他对新时代地产要求很高，所以绝不会满足跻身一家中型地产商。

陈斌率先说道：“我来说说发展物业的问题吧！新时代地产虽然今年有七个地盘在发展，在中型地产商中也算上游水平，但是我们公司的土地储备和旧楼盘不足，若是公司的大方向是发展商，那就需要现在开始增加土地储备……土地成本越低，开发楼宇的成本越低，将来我们才有更大的竞争力。”

这里涉及到一个大方向的问题，陈斌也说了，就看老板你是想收租为主呢，还是发展地盘为主呢！

林祖辉点点头，没有表态。

这时候，高毅也说道：“公司的收租物业也有一些问题：商场、写字楼占比不足，住宅占比太大，单个物业价值偏低、分散，运营成本偏高……我们可以尝试出售一些住宅物业，去增加公司的土地储备。”

高毅没有因为自己分管收租物业，而不顾公司的大局。

接下来，剩下的几位高管也纷纷发言，找公司的茬！

林祖辉听完大家的发言后，笑着说道：

“看来今天这个会议开的很及时，找出了不少公司的问题！大家说的很有道理，正好我们来制定以下明年的发展策略。”

“首先，我会在最近联络各家银行提供约2亿的贷款，我们要增加公司的土地储备。虽然目前价格看似上涨了不少，但比起一年后，两年后，我们今天购买的物业，那就是相当划算。”

林祖辉的第一个动作就是王炸，现在香江的地产商刚刚经过地产大暴跌，没有哪家地产公司敢将负债率接近五成。

但林祖辉敢，因为他知道后面没有大暴跌了；

‘八七股灾’后，地产整体下跌10％至15％，新界换地证下跌三成；

‘八九股灾’后，地产整体下跌25％至30％，但是约一年不到便反弹回去（82暴跌差不多用了四年才反弹上，期间萎靡两年多时间）。

总结起来，没有1982年的大暴跌40％以上，五成负债率完全可以接受，就是七成也不至于破产。当然了，前提是银行肯借款，这就需要一些花言巧语了。

“其次，我打算在明年（1986年）二月份，清理一批住宅物业及收租表现不好的物业，回笼约2亿的资金。”

第二条是很有必要的，新时代地产光是从伟益置业，就接过来一批收租表现不好的物业（物业本身价值有增值，少量获利），再加上前面购买的收租物业（分散，住宅为主），清理掉这些收租物业，不但可回笼两亿资金，还能降低公司运营成本，最后还能获利不菲。

“最后，元旦过后，我们开始分批少量销售旗下的住宅物业，你们要做好手续工作。”

众人纷纷点头应是，并在本子上记下老板的讲话。

会议散去过后，林祖辉还在想着新时代地产的事情，新时代地产在二月份清理收租物业后，下半年还得清理一些物业，去用于购买土地，减少收租物业。

只要是在1987年5月份以前，都值得买入土地和旧楼盘，增加公司的土地储备。

新时代地产之所以减磅收租物业，是因为林祖辉知道，他能收获华人置业这个公司。届时，一个母公司注重地产开发，子公司华置注重收租物业，至于中娱则在八七股灾后私有化。

……

林祖辉本人和银行谈贷款，有一个最大的好处，那就是银行其实是先看人，再看公司发展前景，最后决定贷款与否。

在银行家看来，一个优秀的领头羊，决定着这家公司的前景，所以他们乐意贷款给优秀的领头羊。

林祖辉不仅仅是上市公司新时代地产的董事长，如今又增加了一个头衔——上市公司万辉传媒的董事长。

而万辉传媒目前市值4亿，年盈利规模可达4000万以上，在香江传媒界仅次于星岛集团（8000万年盈利）、明报集团（6500万年盈利）、玉郎集团（4800万年盈利，未上市），和东方报业（4000万年盈利）差不多，比天天报业（1500万年盈利）高。

这是因为东方报业和天天报业虽然销量极高，但是这种大众化报纸其实不赚钱，吸引不了广告商。

而万辉传媒的GOOD卡每月净利润都可以达到100万，更何况《男人帮》和《GOOD》杂志深受广告商喜欢，堪称吸金利器。

……

东亚银行。

林祖辉来到李国宝的办公室，商谈贷款事宜。

他之所以钟爱东亚银行贷款，是想结交李国宝；届时，自己收购华人置业时，获得他父亲李福树的倒戈。

“林先生，昨天我看了一下你们递上来的资料！发现你们新时代地产今年的非经常性盈利为1.5亿元，这个多少让我非常意外！”

炒楼花的那一笔，也被划为非经常性盈利。所以就是狙击爱美高0.23亿、做空美元/日元0.36亿（241点下跌至213点）、狙击大生地产0.36亿、炒楼花0.5亿，总计1.45亿的非经常性盈利。

林祖辉点点头，说道：“发展之初，我们采取这样的冒险投资，也是无奈之举。目前我们公司在调整策略，那就是重心移到开发物业上，这次举债就是为了增加土地储备。为了减轻公司压力，明年我们会陆续抛售一些收租表现不良物业，以及开始销售住宅期房。”

李国宝夸奖道：“林先生不亏商界新晋大亨，这份战略布局我亦是非常赞同。作为新时代地产的最大债权银行，以及合作盟友，我们这次批准了你们的一亿贷款，利息为12厘。”

林祖辉连忙表示了感谢，东亚银行一次性能承接一半的贷款，显然是非常好的消息。

“李生放心，贷款一到，我们立马买入优质土地和旧楼，不做其它投资项目！”

两人闲聊了一阵，林祖辉便起身告辞，他不敢说要邀请李国宝父亲吃吃饭什么的，以免打草惊蛇。

这次新时代地产的两亿贷款项目，他主动尝试和中银接触，居然非常顺利的贷款到5000万资金；贷到钱倒是其次，毕竟新时代地产有很多选择，主要是林祖辉打算开始和在港的中资银行、中资公司接触，为进入内地做准备。

至于剩下的5000万资金，又分了两家小银行进行贷款。

2亿的组合贷款，竟然在1985年最后一天，全部谈妥，林祖辉都有些骄傲自己的魅力了。

他大概知道这些银行家的想法，以前他觉得自己年轻是劣势，但是一旦你做出很大的成绩后，那些人便纷纷改变自己的想法。

毕竟年轻取得一些成绩，他们觉得可能是运气好；一旦拥有两家上市公司，总市值已经逼近20亿后（18亿），那些人便纷纷认为你是天才，你是商界奇才。

他们再也没有顾虑，便纷纷看好林祖辉，这时候年轻又成为了一个优势。

1985年的最后一天，林祖辉在新时代地产的办公室里，有些感触。

万辉传媒的成功，他归根于自己盗窃了前辈们的创意，正好《男人帮》和《GOOD》杂志又是闯进了处～女～地，成为了第一个吃螃蟹分人，率先占据了市场。若是让他去办日报，大概率是扑街的份。

新时代地产的成功，他除了借助前辈的经验外，还有人脉的帮助、对未来的地产发展的熟悉，最重要的是，他的超前信息。比如狙击爱美高，从大刘身上搞了2300万；比如做空美元/日元，又获利3600万。

第一百二十八章 【外汇投资加码】

1986年1月1日，元旦节。

王家别墅。

王启霖的大儿子王晋初、二儿子王晋诚，因为大学放寒假，所以从美国赶回来过节。

本来这种节日应该是家人团圆，林祖辉终究还没有娶王凌音，自然不会来王家凑热闹；不过呢，王启霖邀请林祖辉到家，和他一起劝劝王晋初回香港的高升地产上班。

因为去年暑假，林祖辉和王晋初玩过几次，倒也熟稔，王启霖也是病急乱投医。不过林祖辉还是没有让王启霖失望，在王晋初还没有回香港之前，就让他装作身体不好的样子。

客厅里，众人坐在沙发上闲聊，等待着中午开饭。

林祖辉见王启霖给自己打颜色，也硬着头皮说道：“大哥，你和李超人的大儿子李泽钜熟悉不？”

王晋初今年23岁，林祖辉今年21岁，王晋诚今年20岁，所以林祖辉一般喊王晋初‘大哥’；不过王晋初和王晋诚一直在美国念书，不太清楚林祖辉和王凌音的关系，只知道他们父亲很重视林祖辉，当成自己的侄子看待。

“这就要问老豆和李超人熟悉不熟悉啦！他们那群二代有一个圈子，像是郑家纯、米高嘉道理、林建岳、郭炳湘、冯永祥、黄志祥这些人，他们父辈有交情，就延续到他们那一带，平常也有聚会什么的。我记得我以前被人带着参加过一次，然后别人就不带你玩啦，嫌我们家咖位小呗！”

王启霖一见大儿子有‘小瞧’自己的意思，差点没有呵斥他一顿，别看他对林祖辉和善，对几个儿子那是比较严厉的了。

林祖辉摇头说道：“不对不对，若是父辈咖位小，那潘廸生是怎么混进去的？”

潘廸生的父亲充其量也就是钟表大佬，论财势肯定是不及王启霖的。

“他呀，听说过，名牌王嘛，自己努力创业，取得了成绩了呗！”王晋初虽然不在香江，对这些倒是挺熟悉，毕竟每年还是会来一个多月时间。

林祖辉又说道：“李泽钜好像去年（1985年）已经到长实上班了吧，大学一毕业就回来了吧！”

王晋初顿时明白，林祖辉饶了一大圈，是为了什么事了，原来是给自己老子当说客。

“老豆，我又不是不回来，再等两三年商业管理硕士毕业就回来呢！”

王启霖假装咳嗽两声，故意叹叹气，却没有说话。

林祖辉无奈，今天这个说客真当是全职保姆了。

“大哥，王叔身体最近不算好，他没有和你们说嘛！上次我陪他打高尔夫，突然腰都直不起来了。”

王晋初立马紧张道：“老豆你咋不和我说呢！”

王启霖摆摆手说道：“和你说有什么用，我这个是累出来的。你喊我再等你两三年，我和你说这些有什么用！”

老大是他的得意儿子，从小聪明好学，他也怕将父子关系搞僵了，再加上读书是好事，他怎么能用强呢！

这个时候，林祖辉自然不会参与进去了，他就是来起个头而已。后面得罪大舅哥的事情，他可不会做！

林祖辉论财势，差不多王家多少了，此时纯粹是以未来女婿的身份来上门，但不会干涉他们的家务事。

目前，王启霖对林祖辉也很重要，他手上还有13％的新时代地产股份；

没有他手中的那个股份，林祖辉还真怕被别人狙击，毕竟他持股仅34.7％。

他目前没有实力增持股份，只能等‘八七股灾’后才会增持到49％，所以这段时间，王启霖就是自己的一个盟友。

王晋初不是不懂事的人，最后还是说道：“那我考虑一下这个问题，老豆你保重身体！”

家族子弟避免不了接班的问题，除非你一开始就坚决不接受，长辈只能另做打算；但王晋初不傻，他要是拒绝了，自己还有两个弟弟，最后吃亏的还是他。

至于王启霖为什么非要王晋初回来，因为他大儿子最优秀，二儿子学习能力一般还爱玩，三儿子从小就看出来了顽劣的很。

王启霖见大儿子松口，心情别提有多不错了，中午和林祖辉喝了不少酒！

林祖辉又趁热打铁的说道：“林百欣的二儿子林建岳是个人才，大学毕业后加入丽新集团；1983年至1985年，林建岳力主丽新大量收购地盘，家族财富成倍增长呢！”

王晋初朝林祖辉敬酒道：“说到这个，我也知道老豆从去年开始，在阿辉你的建议下，购买三四亿的物业，帮我们家一个大忙，来，我敬你一杯。”

还真该敬酒给自己，王家现在资产二十多亿，比认识林祖辉之前，增长了四五成，可见王启霖为什么这看中林祖辉，就连女儿都放心的交给林祖辉——带出去玩。

“互帮互助，王叔也帮了我不少忙！”

这顿饭吃得还不错，林祖辉现在和王启霖关系不需要——每周都要陪同他打高尔夫、食海鲜了，只需偶尔一起吃过饭之类的；主要是林祖辉每周都会带王凌音出去玩半天，而和王启霖更多的是商业上的合作。

吃完饭，林祖辉就准备起身告辞。

王凌音找机会悄悄的问道：“辉哥，下午约了女朋友？”

林祖辉知道小姑娘的意思了，便说道：“约的晚上！”

“那陪我去逛街呗！”

“那一起走吧！”

过了一会，王晋初看着林祖辉吃完饭，还带走了自己的妹妹，望向王启霖。

王启霖摇摇头，假装说道：“你们两个哥哥在美国读书，凌音就把祖辉当哥哥了。”

王晋初和王晋诚顿时无语，自己妹妹她缺哥哥吗？

……

上了林祖辉的总统房车，王凌音伸出她白皙的小手。

“辉哥，新年快乐！”

言下之意，就是礼物拿来吧！

林祖辉一愣，自己今天忘记了给王凌音买礼物，不过幸好，他给关嘉慧买了礼物，现在正好拿出借用一下。

不过在这之前，林祖辉调笑道：“还真别说，我为你准备了礼物，刚才忘记拿出来了！”

王凌音好奇的问道：“是什么礼物？”

“是寒假作业，我为你准备了很多练习册！”

“讨厌啦，辉哥！我才不需要那个呢，我的成绩那么好！”

还真别说，王凌音考上香江大学是十拿九稳的事情，至于出国留学应该不可能了。

林祖辉笑着从怀里拿出一个首饰盒，说道：“骗你的！这个才是我给你准备的礼物！”说完打开首饰盒，里面是一条手链。

王凌音玩味的打量着林祖辉的脸，突然说道：“你等会送关姐姐什么礼物呢，现在把这个东西送给了我！”

好聪明的女孩子！

“这是给你准备的，至于她嘛，晚点一起去买！”

王凌音伸出芊芊玉手，说道：“那就给我戴上吧！”

林祖辉将手链戴了上去，还别说挺般配的。

王凌音左看右看，脸上充满了欢喜。

“辉哥，我也给你准备了礼物，你闭上眼睛！”

又来！

林祖辉诚实的照做，不过这一次他很意外，脸颊没有湿润的感觉，而是嘴唇被湿润包围了。

感觉很快消失了，等他睁开眼睛，便看见王凌音若无其事的欣赏手链。

林祖辉露出苦笑，这是不是发展太快了。