律师本色 第32章

在老律师的旁边坐着一位年轻律师，看起来像是他的助理，很精神，像只好斗的小鸡仔，劲头很足。

中年男法官敲响法槌后，开始了庭审。

“原告，说下诉讼请求和事实及理由。”中年男法官扫了一眼方轶道。

“原告的诉讼请求是：一、请求法院判令排除对欧洲花园小区二区五号楼，一单元六零一房产的强制执行；二、本案诉讼费用由被告承担。

事实及理由如下：

二零零九年六月，原告与欧洲花园小区的开发商乾坤置业房地产开发有限公司签署了购房合同，合同约定原告购买其开发的欧洲花园小区二区五号楼，一单元六零一房产。该房产属于期房，当时正在施工中，已经取得预售证。

合同签订后，原告陆续向乾坤置业支付购房款八十余万元，达到全部购房款的百分之四十。但乾坤置业却未按照合同约定，协助原告向银行申请办理购房贷款。

欧洲花园项目施工完毕验收后，乾坤置业向原告交房并承诺组织原告等业主办理贷款手续，但是交房后不久，消防部门向原告等众多业主发送通知，因消防设施不完备，禁止业主入住。

因乾坤置业存在违约，原告未向其支付后续购房款。

二零一二年六月，因乾坤置业与被告之间金融借款合同纠纷，贵院对包括案涉房屋在内的欧洲花园房屋进行了正式查封，准备强制执行。”方轶道。

第87章 法不辨不明

方轶清了清嗓子继续道：“根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

原告签订合法有效的书面买卖合同是二零零九年，而贵院查封欧洲花园房产的时间是二零一二年，符合上述（一）的规定。原告名下没有其他住房，符合上述（二）的规定。

虽然原告支付的购房款只有总购房款的百分之四十，不足总购房款的百分之五十，但是造成原告未能支付购房款的原因是乾坤置业违约，不是原告的责任。

综上，原告认为，其已经实际占有房产，并且符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，请求法院依法排除被告对原告房产的强制执行。

完毕。”

“被告答辩。”中年男法官道。

“被告不同意原告的诉讼请求。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，原告应向乾坤置业支付超过百分之五十的购房款后，才享有排除第三方强制执行的权利，现原告仅支付了百分之四十，不应享有相应权利。

另外，被告已经就原告名下房产情况申请了法院进行调查，是否符合上述规定不能仅凭原告的陈述，应以调查结果为准。

答辩完毕。”坐在被告席上的老律师道。

在他看来，“支付购房款总金额的百分之五十以上”这一条是硬性规定，是不可能被突破的，所以这个案子九成九能赢。他之前也是这么跟银行的人说的。

“下面进行举证质证，请原告就本案的诉讼请求进行举证。”中年男法官道。他身旁的两位人民陪审员坐在那里，一声不吭的听着。

“第一份证据，购房合同，证明原告是在法院查封欧洲花园楼盘房产之前，购买的欧洲花园小区二区五号楼一单元六零一房产，且乾坤置业负有组织原告办理贷款的义务，指定的贷款银行就是被告。

第二份证据，原告缴纳的电梯费、供暖费、物业费等费用，及燃气使用证和装修合同、发票，证明原告已经实际占有使用上述房产。

第三份证据，原告缴纳的购房款银行转账记录，证明原告已经按照合同支付了首付款。

第四份证据，乾坤置业办公室照片，证明乾坤置业已经停业，人去楼空，原告无法办理银行贷款支付购房款尾款。

举证完毕。”方轶道。

“被告质证。”中年男法官道。

“第一份证据，购房合同，真实性、合法性和关联性均认可。

第二份证据，原告缴纳的电梯费、供暖费、物业费等费用，及燃气使用证和装修合同、发票，被告认可。

第三份证据，原告缴纳的购房款银行转账记录，被告认可。

第四份证据，乾坤置业办公室照片，被告认可。

答辩完毕。”老律师道。

房屋确实出售了，之前乾坤置业的土地和在建工程都是抵押给银行的，每卖出一栋楼，房产公司都会将相关出售记录交给银行核实，以便银行审核后对抵押房产进行解押，所以这些东西错不了，被告也没有必要否认。

老律师认为这些都不是重点，不会影响案件的审理结果，重要的是是否支付了百分之五十的购房款，及原告名下是否有其他房产。

“被告举证。”中年男法官道。

“被告只有一份证据，《公证书》、《执行证书》和贵院出具的查封公告，证明被告查封欧洲花园房产是出于正当目的，合法合规。

举证完毕。”老律师道。

“原告，对被告提供的证据进行质证。”中年男法官道。

“原告对被告提交的《公证书》、《执行证书》和查封公告的真实性、合法性和关联性认可。但是对于证明的目的不认可，原告合法拥有相应的房产，不应包括在被执行房产之列。

质证完毕。”方轶道。

乾坤置业托欠银行的贷款是事实，法院都确认了，再说了这也不是本案的重点，重点是被告不应该执行原告的房产。

“本院应被告申请到房产管理部门调取了原告名下的房产情况，这是调取的相关情况，你们看下进行质证。”中年男法官道。

“原告对法院的调查结果认可。质证完毕。”方轶道。

方轶不由得心生感慨，云梅真有钱，调查结果显示云梅名下有十套商业用房，外加一套住宅（正是本案涉及的房产）。

“被告认可调查结果，该结果证明原告名下不止一套房产，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定。质证完毕。”老律师道。

“虽然原告名下不止一套房产，但是我提醒法官注意，原告名下的房产除了与本案相关的房产是住宅外，其他房产的用途均为商业，并非住宅。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条明确规定，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。

原告购买案涉房产的目的是为了居住，房产登记的用途是住宅，原告已实际合法居住，因此原告是符合上述规定的，应享有排除强制执行的权利。”方轶补充道。

在庭审过程中，律师要表现的强势一点，不能总是被动的挨打，由着对方胡说，特别是一些明显对自己当事人不利且有问题的观点，一定要据理力争，这叫法不辨不明，也能让法官真正的了解事实真相。

第88章 人家不过是客气下，别当真！

方轶说完，对面的老律师沉默了，因为他知道方轶说的没错，他不过是想偷换概念，混淆视听，结果没混过去。

“我问下，原告在收房后，被告申请强制执行前，原告为什么不要求乾坤置业组织办理购房贷款？”中年男法官问道。

“原告要求过，但是乾坤置业当时忙于消防的事，让原告等众多业主等待通知，后来乾坤置业停业了人去楼空。截止目前为止，原告一直没有收到乾坤置业要求办理贷款的通知。”方轶道。

“原告，你的意思是乾坤置业停业所以导致未能办理购房贷款，是这样吗？”中年男法官问道。

“对，我们了解到的情况是这样的。”方轶道。

“被告，作为乾坤置业指定的购房贷款银行，你们知道为什么原告没办购房贷款吗？”中年男法官看向老律师。

“之前是因为什么原因导致乾坤置业没有为原告办房贷我们不知道，但是后来乾坤置业拖欠银行的贷款未还，双方起了纠纷，购房贷款的事被告肯定是不能再给办的。”老律师说道。

这是事实，即便他不说法院也能调查出来。

“乾坤置业从什么时间开始拖欠银行贷款的？”中年男法官问道。

“被告申请强制执行前就开始拖欠了，大约有半年了吧，双方之前一直在谈还款的事，具体情况我也不是太清楚，需要回去确认下。”老律师道。

……

“法庭调查结束，下面请双方进行最后陈述。原告最后陈述。”中年男法官说完低头开始翻阅案卷。

“原告认为其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“规定”）第二十九条的规定，应享有排除强制执行的权利。

首先，乾坤置业与原告在二零零九年六月签订了案涉欧洲花园小区房屋的买卖合同，法院于二零一二年才查封上述房产，故原告与乾坤置业在人民法院查封案涉房屋之前签订了合法有效的书面买卖合同。

原告的上述行为符合规定第二十九条，一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的规定。

其次，原告支付了百分之四十的购房款后，又陆续交付了案涉房产的电梯费、供暖费、物业费等费用，办理了燃气使用证并实际装修入住。该房产已经被原告实际占有使用。

另外，原告名下虽有多处房产，但根据贵院调查的房屋登记信息显示，除了案涉房产为住宅外，其他房产用途均为商业。

原告符合规定第二十九条，二、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的规定。

最后，虽然原告已支付的购房价款未超过合同约定总价款的百分之五十，但系由于乾坤置业停业及乾坤置业与被告履行合同产生纠纷等原因使得原告一直无法办理按揭贷款手续支付剩余购房款。

原告虽未继续支付购房款但其不存在过错，原告不应承担已付价款未超过合同约定总价款百分之五十的不利后果，原告的生存权益应当得到维护。

原告的情形完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的能够排除强制执行的情形，请法院依法裁判支持原告的诉求。

完毕。”方轶拿着刚改好的代理词道。

“原告，庭审结束后向法院提交一份代理词。”中年男法官道：“被告进行最后陈述。”

……

当方轶走出中院大门时，天已经黑了，他看了看手机上显示的时间，晚上六点半，整整开了四个多小时庭。

此时的方轶肚子咕咕的叫，感觉两腿有些发飘，因为庭审时精力高度集中，消耗太大，又没有及时补充水分，他感觉大脑反应有些迟钝，身体有点虚脱。

好在双肩背里装着半瓶矿泉水，还有一个小面包，他像个乞丐似得，在法院大门外，打开矿泉水瓶吨吨吨的灌了一通，随后又拿出面包狼吞虎咽的吃了下去。

肚中有粮心里不慌，稳了稳心神后，方轶向公交车站走去，路上他掏出电话拨给了云梅。

“方律师，您好，开完庭了？”电话那头传来了云梅温柔而甜美的声音。

“嗯，刚开完庭，跟您说下庭审情况，庭审过程一切顺利，接下来就看法院怎么认定了。等有消息了我告诉您。”方轶有气无力道。

“辛苦了，您还没吃饭吧，我正好在市里，请您吃饭。”云梅道。

“不用了，我跟朋友约好了，一会儿去找他，就不麻烦您了。”方轶微笑道。

他知道人家不过是客气下，自己不能当真，况且中午时他确实约了李书明晚上吃饭。

“那好吧，等案子有了结果，我请您吃大餐。”云梅的声音略带惋惜。

方毅打了一辆出租车去了辉煌。

辉煌提供洗浴、吃、住一体式服务，大有引领消费趋势的意思。但是这一两年消费升级，李书明嗅到了商机，玩起了洗、吃、住、娱乐一体式服务，前不久他专门聘请了几位东北二人转演员，还有一些二三线的明星来助阵。

市内外的娱乐企业也跟着有样学样，一时间辉煌的业绩突飞猛进，市民周末最好的休闲方式便是去辉煌，吃喝玩乐都有了，价格又很亲民，想要更好的服务可以加钱升级VIP服务。

家里来个亲戚朋友之类的，一人花个百十来块钱，去辉煌洗一洗、吃点饭、看看节目，睡一觉，比宾馆划算多了。来市里出差的也多喜欢来辉煌住，一时间“去辉煌”成了广大人民群众的口头禅。

李书明一天到晚的迎来送往，赚钱赚到手软。

出租车停在辉煌门口，方轶一下车正看到李书明站在门口送人出门，那表情跟怡春院的老鸨有一拼。

一行人派头十足的出了辉煌的大门，立刻有几辆黑色轿车开过来，接上人便走。李书明望着车去的方向，一脸的笑容，不断的挥手，如果不知道的还以为是什么大人物来视察了呢。

第89章 欠钱的是大爷

方轶走到近前，一脸坏笑道：“小李子，伺候老佛爷出宫呢。”

“出宫（出恭），还上厕所呢。你小子怎么这么晚。走，里面说话。”说着李书明拍了一下方轶的胳膊就往里走。

方轶先进了浴池，洗去一身的疲惫，然后穿着统一的浴服去了VIP餐厅，端着盘子跟打土豪分田地似得一顿拿，盘子里的食物跟小山似的。

“你小子怎么饿成这样？跟三天没吃饭似得。”李书明坐在方轶的对面，笑呵呵看着他面前码的跟小山似得各种食物和水果。

“别提了，今天下午开庭，一开就是四个多小时，一口水都没喝，就这我还垫补了一个面包呢。”方轶拿着一个大鸡腿，嘴里塞满了鱼和虾，含混不清道。

“咋当个律师，把你祸害成这样啊，早知道就不建议你去做律师了。”李书明咧嘴道。

“要是能天天这样倒好了，至少有钱赚。你怎么样？我看你这里生意不错啊。”方轶肚子里有了些底儿，放慢了吃饭速度，问道。

“还行，辉煌增加了些娱乐表演，挺吸引人的。一会儿带你去开开眼。”李书明笑着挤挤眼道。

“开眼？你小子不会是搞了什么不文明的表演吧？”方轶一怔，使劲咽下嘴里的食物道。

“别瞎说，我请的是正经的艺术团出来的二人转演员，还有国内知名歌手、艺人，怎么能说是不文明表演呢。”李书明坏笑道。

“拉倒吧！文艺圈里最乱了，今天这个跟那个好了，明天这个跟那个劈腿了，那句话怎么说来着：婊子无情，戏子无义，都是为了名和利。”方轶笑道。

“得，你是做律师的，我说不过你，一会儿你自己看吧。”李书明笑道。

“刚才门口那位是什么大人物，还得劳你亲自出门相送？好家伙，就差净水泼街，黄土垫道了。”方轶放下叉子，拿起筷子夹了一块三文鱼，问道。

“哎，别提了，一个老客户，当年也算是叱咤风云的人物。现如今倒了！”李书明用牙签扎了一块苹果，送进嘴里道。

“倒了怎么还这么大排场？倒驴不倒架啊！”方轶不解道。

“这说起来话就长了，欧洲花园小区知道吗？就是他开发的……”李书明一边吃碟子里的沙拉，一边闲聊道。

“嘿，巧了，我今天代理的案子的当事人买的就是欧洲花园的房子，要不然也不至于打官司。现在银行向法院申请强制执行欧洲花园的房产还债呢。”方轶饶有兴趣道。

“你那当事人买的肯定是二区的房子，欧洲花园小区一区的房子早就交房了，而且质量还真挺不错的，我就住哪。欧洲花园的老板可是我的老客户，当初买房的时候人家还给我打了不少折扣呢。

咱们省电视台的那个著名节目主持人，挺年轻，挺漂亮的那个女的，叫什么来着，就在嘴边上……反正是挺有名的，跟我是邻居……”李书明道。

李书明提到的这位老客户，姓宋，大家都叫他宋总。宋总早年是国有建筑公司的技术员，后来因犯错被辞退。