李国基翻开文件夹，先开了口汇报导：“老板，明年的销售计划我们做了调整，初步定在220万平方尺。
目前弘利置业手上的土地储备一共是1100万平方尺，弘利广场一期下个月初就能动工。”
黄家豪一边听一边翻着手里的资料，没有急着表态。
销售220万平方尺楼面面积，这个数字是他和李国基之前碰过的。今年下半年地价涨势很猛，照这个节奏明年只会继续往上走。
行情好的时候放慢出货速度，让手头的地皮和在建项目慢慢增值，比急着变现更划算，这个判断他现在越来越有把握。
“港九的地块越来越少，这是个明摆着的事，开发商往新界走是迟早的。”
黄家豪抬起头说道：“还好我们八十年代初就在新界那边落了几块地，要不然现在手里真没什么底牌。
以后拿地的主方向就是新界，别等到市区真没了才着急。”
李国基点头道：“新界那边新鸿基最早动手，恒基和长江公司也跟进得很快，我们确实慢了半拍。
不过我们手里几块地的位置还行，离规划中的地铁线路不远。
后面我们会重点盯着交通枢纽附近的地块，市民买房最看重的就是通勤方便。”
黄家豪又翻了一页资料，想起来什么似的补充道：“新界开发跟市区不一样，那边的本地势力错综复杂，乡绅、宗族、原居民的利益牵扯很深。
处理好了是助力，处理不好就是麻烦。
你们做新界项目的时候，前期跟乡事委员会的沟通得做扎实，别等开工了才发现有人在背后给你使绊子。”
李国基应了一声，说道：“明白，我们已经开始接触几个新界地块所在区域的乡事代表，先把关系走顺。”
黄家豪合上销售计划表，换了个话题说道：“不过话说回来，弘利置业的资金面现在没有前两年那么充裕了。所以拿地速度会适当放缓一些。”
他拿起另一份文件翻了翻，继续说道：“明年域多利兵房二段要招标，那块地没十亿港币拿不下来。
弘利广场整体砸进去要五十亿港币往上。这笔钱不能全指望银行，我们自己也得留够储备资金，确保运营安全。
所以储备地皮的节奏会比以前慢一些，赶不上新鸿基，但也不能输给恒基。明年的目标，新增三百万平方尺以上。”
李国基在心里盘算：销售220万平方尺楼面面积，购进300万平方尺楼面面积，净增80万平方尺。
按这个节奏，到八十年代末把储备做到1600万平方尺应该问题不大。
真正的杀招在商业地产那头，弘利广场500万平方尺的商业体量，瞄准的是置地、九龙仓那个段位。
这方面，新鸿基最多在新市镇做些购物中心，恒基和长江公司基本没有像样的商业物业，弘利置业只要把这个盘子做起来，就是别人追不上的优势。
李国基说道：“220万平方尺的销量，利润加上回笼的资金，够支撑明年的拿地计划了。”
虽然卖出去的地买不回同面积的地，但有滚动开发和银行授信顶着，保持净增长没问题。”
“好。”黄家豪点点头，转头对梁博韬说道：“美元兑日元怎么样了？”
梁博韬似乎早有准备，直接汇报道：“老板，美元兑日元已经到210了，我们手里的仓位浮盈很不错。”
黄家豪想了想才开口说道：“不用急着平。等到200点出头的时候，先把第一批260点建仓的那些单子处理掉，剩下的留到明年再说。
现在弘利系不缺那点现金，不用一次全落袋。”
梁博韬点头记下。办公室几个人脸上都带着藏不住的笑意。
今年这一波下来，弘利置业在外汇上赚的比地产开发还多。
把港币换成日元放着，汇率变动就能吃进四到六个亿，比盖楼来得快得多。
弘利金融集团之前拿20亿去东京扫物业，打的也是这个算盘，日元升值，那些物业按港币计价自然跟着涨。
黄家豪把手里的文件往桌上一搁，看看李国基又看看梁博韬：“地产和外汇两条线，各走各的节奏。
地产按计划推进，外汇按节点交割，别交叉出事就行。”
两人先后应了一声。
两人离开后，黄家豪缓缓合上眼睛，靠在椅背上。办公室里安静下来，只有空调出风口轻微的嗡嗡声。
他在心里把明年的盘面重新过了一遍。做房地产这行，眼光一定得放远。
今天拿的地，是五年后、十年后才卖的货。现在贵一块钱，将来可能就差出三块钱的利润。
他想起新鸿基。那家公司在九十年代市值一度超过长江公司，靠的不是别的，就是土地储备。
七八十年代香港地产几次低谷的时候，新鸿基咬着牙往里拿地，成本压得极低。
等到九十年代楼市起飞，那些地拿出来开发，利润率比别人高出一大截。
同样的楼面，人家的成本比你低三成，你怎么跟人争？
弘利现在手里1100万平方尺的储备，听着不少，但跟新鸿基比还有差距。
好在自己从八十年代初就开始在新界布局，那时候地价便宜，拿地的阻力也小。
现在回头看，那些地皮储备就是未来的底牌。
接下来几年，市区的地只会越来越贵，新界才是主战场。趁着现在还没有被彻底炒热，能多拿就多拿一些。
黄家豪睁开眼，拿起桌上的笔，在日历上圈了几个日子。明年的几个重要土拍节点，得提前把资金准备到位。
弘利广场是大项目，但不能把所有子弹都打在那一个上面，新界的储备也要同步跟上。两条腿走路，才走得稳。
他把笔放下，靠在椅背上又想了想地产这行，说到底拼的就是谁看得远、谁拿得早、谁捂得住。
行情好的时候谁都赚钱，但只有低谷时敢下手的人，才能在下一个周期里笑到最后。
…
…
…
鸭脷洲电厂。
黄家豪在港灯总经理格林的陪同下走进厂区。
几台机组已经停运大半，厂区里比想象中安静，少数几台还在运转，发出低沉的嗡嗡声，在空旷的厂房之间回荡。
格林边走边介绍情况道：“老板，鸭脷洲电厂目前只剩下少量后备机组作备用。”
从84年开始，主力机组已经分批拆除，运到南丫电厂那边继续服役。
按计划，到89年所有机组全部迁移完毕，届时鸭脷洲电厂彻底关闭。
之后南丫发电厂将成为港灯唯一的发电基地，负责整个香港岛的供电。”
黄家豪边走边听，脑子里把港灯的家底过了一遍。
前世，八十年代中后期开始，港灯每年的纯利润就已经稳定在12亿港币以上，这是一台稳定的印钞机。
而眼前这块鸭脷洲的电厂地皮，仅土地价值就值几十亿港币。
他朝四周看了看，厂区占地面积很大，西北面就是海，视野开阔，地理位置相当好。
“这块地皮关停之后打算怎么处理？”黄家豪问道。
格林答得直接：“我们计划开发住宅，建成一个大型社区。这里临海，交通也方便，有大桥连接香港仔，适合做中高端住宅项目。”
黄家豪点了点头，目光越过厂区的围墙落在隔壁一片空地上。
那边矗立着几个巨大的储油罐，周围用铁丝网围着，显然是油库。
“隔壁那个油库是哪家公司的？”
格林顺着他的视线看过去，说道：“壳牌公司的。港府那边最近也在跟他们谈搬迁的事，毕竟油库留在市区，周围居民越来越多，安全风险不小。
当年建电厂的时候这边还是一片荒地，现在鸭脷洲的人口增长很快，利东邨、鸭脷洲邨都建起来了，电厂都被居民区包围了。
壳牌那个油库的位置比电厂更靠近居民区，港府早就想让他们搬了。”
黄家豪听完，脑子里快速盘算了一圈。壳牌如果搬走，这块地就空出来了，两个地块连在一起，规模相当可观。
“如果壳牌愿意搬，我们能不能连他们那块地一起拿下来？
两块地合成一片，做超大型社区，规模效应和品牌效应都比单独开发电厂地块强得多。
整个南区还没有这么大片的土地可以统一规划。”
格林想了想，说道：“壳牌那边也不是不想搬，问题是搬到哪里去。
他们在香港的油库需要临海、有水深条件、还得符合安全距离要求，合适的选址不容易找。
港府催了好几年，他们一直拖着，其实就是没有合适的地方可以去。”
黄家豪停下脚步，转过身看着格林说道：“能不能通过港府出面协调这件事？
让政府帮忙找一块合适的地皮跟壳牌做置换，补地价的钱我们来出。壳牌拿到新地，我们拿到这块旧地，两边都不吃亏。”
格林愣了一下，显然之前没往这个方向想过。
他沉吟了片刻才说道：“这个思路倒是可行。壳牌那边如果能拿到青衣或者屯门那边的合适新址，他们应该不会拒绝。
毕竟现在的油库周边都是住宅区，他们自己运营压力也大。我回去之后可以先去接触一下壳牌的管理层，探探他们的口风。”
黄家豪叮嘱道：“这件事你亲自跟进，该花的钱不要省。”
中介费、顾问费、公关费用，只要是合理的开支就大大方方花出去。这块地的潜在价值远不止那点公关费。
到时候如果成了，光是住宅单位就能做到上万套，整个南区的住宅格局都会因此改变。”
格林郑重地点了点头：“老板放心，我会把这件事放在优先位置来推。”
两人沿着厂区继续往前走。黄家豪路过几栋已经停用的厂房时随口问了几句机组的历史情况。
格林介绍说主力机组当年采购的是日本三菱重工的设备，70年代港灯在这里设立了亚洲第一个全电脑化的电力调度控制中心，技术在亚洲处于领先位置。
黄家豪听了只是点头，没有多问。
走完一圈之后，两人从码头上了一艘港灯自有的公务船，驶向南丫岛。
船不大但很稳，海面上风平浪静，十几分钟后就到了。
黄家豪和格林登上南丫岛菠萝咀的高坡。从这里俯视下去，整个南丫发电厂尽收眼底。
工地上一片忙碌，几栋厂房的主体结构已经完工，工人们在里面安装设备，吊车和运输车辆在厂区道路上来回穿梭，一派热火朝天的景象。
格林指着下方介绍道：“老板，一期基建工程已经全部完工了，现在是设备安装阶段。”
工人们正在安装发电机组和配套设备。海底电缆那边也基本上铺完了，可以按期投产。”
黄家豪站在坡上看了好一会儿，工地的规模比他在鸭脷洲看到的要大得多。
他看了片刻，想起了一个之前提过的话题，问道：“上次我跟你说过，想借道中电把港灯的电网跟内地直联起来，中电那边什么说法？”
格林摇了摇头，语气里带着无奈，说道：“直接拒绝了。他们不愿意让我们借道，怕影响他们自己的业务。”
中电在九龙和新界的供电网络是他们的核心利益，不肯让我们插一脚进去。”
黄家豪又问道：“那如果我们不借中电的道，自己铺海底电缆跟内地直联呢？技术上做不做得到？”
格林想了想才回答道：“老板，技术上做得到，但这个工程太大了。”
从南丫岛往北拉海底电缆到内地，距离远、工程难度高、投资额巨大，起码要几十亿港币的投入。
而且涉及到跨境输电的审批和运营问题，复杂度很高。经济账算不过来，投入和回报不成比例。”
黄家豪听了，没有继续追问。他只是点了点头，说了一句“知道了”，便重新把目光投向远处那片忙碌的工地。
他对于电力技术层面的东西了解有限，也不打算在专业问题上瞎指挥。
格林是行业内的人，做了几十年电力业务，他说不划算，应该是有充分依据的。
两人在岛上又转了一圈，看了几处设备安装区域，跟现场的负责人简单聊了几句。
黄家豪只问了问工期进度和人手安排，其他技术问题一概没有多嘴。
视察结束之后，黄家豪和格林原路返回码头，再次登上公务船。
船驶离南丫岛的时候，他站在甲板上回望了一眼那座正在建设中的发电厂。
南丫电厂全面投产后，港灯的发电成本会比鸭脷洲电厂大幅下降，因为燃煤发电比重油发电便宜得多，整个港灯的利润就会进一步上升。
但他此刻想的更多是鸭脷洲那边。那块电厂地皮加上壳牌的油库地块，如果真能全部拿下来统一开发，就是一个体量惊人的项目。
按照前世的经验，类似的开发模式能净赚八十多亿港币。
虽然那是别人走通的路，但既然已经有成功的先例摆在面前，照猫画虎总比自己摸索强。
他收回目光，走进船舱坐下。船头切开海面，白色的浪花朝两边翻涌，远处的港岛轮廓在薄雾中若隐若现。
黄家豪靠在座位上，心里已经把鸭脷洲那件事的推进节奏大致排了一遍。
格林先去接触壳牌，港府那边通过关系探探口风，同时开始物色顾问团队来评估整个地块的开发方案。
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