金钱玩家 第143章

　　也是在刹那间，米歇尔没有从冼耀文脸上看到明显的反应，便指着走近的女人说道：“亚当，这是你的秘书卡罗琳·邓肯，帝国理工学院毕业，之前在英美烟草工作。卡罗琳，这是亚当，你的Boss。”

　　“Boss，我是卡罗琳。”

　　“你好，卡罗琳，欢迎加入友谊院线。”冼耀文握了握卡罗琳的手，收回时指了指她的头发，“漂亮的黑发，英国人里很少见。”

　　“我奶奶是意大利人。”卡罗琳冁然笑道。

　　“这样。”冼耀文颔了颔首，“你先回去工作，晚上我请你吃晚餐。”

　　“OK。”

　　冼耀文走到大班椅坐下，等米歇尔相对而坐，他说道：“Boss，有什么要指示吗？”

　　“你不在香港这段时间，港府拨了一块作价125万的地皮给模范屋宇会，汇丰拨出300万的建筑费，计划兴建一个拥有七栋廉租屋大厦的模范邨，你猜，模范邨会建在哪里？”米歇尔一脸诙谐。

　　“既然是七栋楼，自然要盖在七姐妹，暗合七七四十九的寓意，我无生老母显灵，赐下神力，冲进汇丰专杀洋婆子，扶清灭洋。”

　　“好笑吗？”米歇尔皮笑肉不笑地说道。

　　冼耀文板着脸，“谈工作的时候不要开玩笑，你有什么想法？在边上建一个戏院？”

　　米歇尔不答反问，“亚当，你知道‘棋盘上的麦粒’的故事吗？”

　　“有一天，牛顿拿着一个苹果找到你，‘米歇尔，我把苹果抵押给你，你借我两个梨，我一年给你1/15个苹果的利息’，米歇尔一听，这个生意可以做，于是答应了。

　　过了几天，牛顿又拿来一个苹果，‘米歇尔，我有四个梨，都抵押给你，你借我八个苹果……’”

　　冼耀文摊了摊手，“米歇尔，我知道汇丰你家开的，你想多拉几笔贷款无可厚非，但也不能逮着我一只羊薅啊，我们的启动资金就是贷款，盖戏院再抵押贷款，光是利息就能让我们喘不过气来。”

　　叮！

　　米歇尔摇了摇手里的打火机，把火苗熄灭后放在桌上，一股白烟从嘴里吐出，直直射向冼耀文的面门，“亚当，请不要在我面前装傻。”

　　“好吧。”冼耀文耸耸肩，“棋盘上一共9，223，372，036，854，775，808颗麦粒，差不多4192亿吨。”

　　“亚当……”

　　“OK，OK。”冼耀文抬起手做投降状，“既然你想玩方幂，那就玩吧。本来我有一个不错的创意准备留着自己玩，现在我贡献出来，用来换取10%的利润分红，项目利润我个人先拿走10%，剩下的我们再按照股份分红。”

　　“只要你的创意够好，我没问题。”米歇尔语笑嫣然。

　　“我需要更低的贷款利息。”

　　“绝无可能。”米歇尔摇头，“3.28%的利息仅此一次，再也拿不到了。”

　　冼耀文轻笑道：“要不我们引入一个战略伙伴，比如格蕾丝。”

　　米歇尔冲冼耀文做了一个“Fuck”的口型，接着说道：“我只能保证利息不会太高，但必须有抵押。”

　　“抵押没问题，尽快给我一个具体的数字，我需要计算成本。”

　　“三四天就能告诉你，说说你的创意。”

　　“我的创意很长，先把你的下午茶倒上。”冼耀文指了指桌上的保温杯。

　　“你说，我帮你倒。”米歇尔说着，旋开保温杯的盖子。

　　“知道吴多泰吗？”

　　米歇尔把盛满冰咖啡的保温杯盖子递给冼耀文，“分层出售。”

　　“对，分层出售，田土厅已经有了分割地权的先例，分割的再细一点想必也没有问题，这样一来，分层出售可以进一步为分单元出售，一栋楼一层可以有多个单元，这样每英尺的建筑成本可以降下来不少。”

　　冼耀文喝一口冰咖啡，惬意地呼出一口浊气，缓了缓接着说道：“节约成本是其中一个好处，另外的好处是需要面对更多的客户，人多力量大。

　　米歇尔，这里有地图吗？”

　　“中间抽屉。”

　　“这小娘皮是不是天天琢磨我？”

　　心里嘀咕着，冼耀文拉开抽屉，在一叠地图里翻了翻，拿出港岛地图摊在桌面上，瞟一眼，手指落在七姐妹上。

　　“模范邨是不是建在英皇道东面？”

　　“是。”

　　冼耀文的手指沿着英皇道移动了一段距离，点了点，说道：“这里我记得是一片空地，又正好处在小上海的范围内，非常适合用来建戏院综合体，不单单是戏院，而是一个商场，购物、餐饮、娱乐融为一体。”

　　“友谊商场？”

　　“对，商场，邀请著名品牌好运来入驻，不仅不收租金，每年再给对方20万的入驻费……米歇尔，有不同意见可以提，不要打人。”

　　米歇尔抛给冼耀文一个白眼，“亚当，不要太过分。”

　　“只是玩笑。”冼耀文悻悻一笑，继续说道：“商场的经营理念‘泡半天’，一个客人从商场的大门进入再到离开，需要半天时间。

　　我们可以假设多种情况：单独男性客人、单独女性客人、多个男性客人、多个女性客人、多个男女混搭客人、一对恋爱、一个家庭，商场内部应该怎么设计才能让他们在商场里待上半天？

　　我以家庭为例说一说，一对夫妻带着两个最小的孩子，上午十点进入商场，他们可以先去逛一下玩具店，上海人比较时髦，成长于二三十年代的上海人并不缺少玩具，铁皮玩具、赛璐珞（塑料）玩具、木制玩具、洋囡囡（娃娃）、童车荡马、橡胶玩具、布玩具、纸玩具，还有各种棋子玩具。

　　大人们自己小时候拥有，自然也舍得给孩子买，我出差之前，小上海范围内还没有一家大型的玩具店，两个多月过去，不知道现在有没有？”

　　米歇尔摇头，“我昨天刚去过七姐妹，没看到有。”

　　“OK，一家大型玩具店，租金+创意，一年怎么也要收一万七。有玩具店，自然也要有文具店，不卖普通文具，只卖高档、高价、新奇的玩具，就说铅笔盒，铁皮的哪里都可以买到，但是塑料的比较少见，完全可以开发几款塑料的铅笔盒，在颜色和造型上下点功夫，想要热卖问题不大。”

　　冼耀文摆了摆手，“细节不多说，过几天我会给你一份完整的计划书。三层面积一万呎左右的商场，只要买下地皮，建筑设计图一出来，马上就开始秘密招商，先收取几个大商户的租金定金，然后你把地皮拿去抵押贷款，用预付款和贷款支撑前期的建设费用；

　　当商场盖好一层，马上进行大面积招商，同时开展一系列的促销活动，比如预付1000可抵1500；

　　等商场结顶，结清地皮抵押的贷款，把地皮和商场建筑进行打包，再次抵押贷款，贷出来的资金用于购买地皮进行下一个戏院建设；

　　商场运营半年后，视情况拆分出售商铺产权，或一次性打包出售未来10年、20年的租赁合约，尽快回笼资金。”

　　“亚当，最后一步出售产权是建立在商场生意火爆的前提上？”米歇尔说道。

　　“当然，生意不好谁来买。”

　　“生意好为什么要卖？我们可以自己经营长期收取租金，等楼价涨到一定程度再考虑出售。”米歇尔理所当然道。

　　“因为小上海的上海人有相当一部分没有稳定、可持续的进项，他们只是在消耗自己的积蓄，一旦积蓄消耗殆尽，便会落入赤贫。”冼耀文摊了摊手，“客户会随着时间不断流逝，从长远来看，我们商场的未来并不乐观。”

　　米歇尔点点头，“这一点我没有想到，我认同你的说法。”

　　“其实这一点我们是可以利用的，商铺的招商对象，我准备重点放在上海人身上，只出不进，一定会产生危机感，我们可以设计一个商铺租赁投资计划：

　　以较低的价格把商铺租给上海人三年或五年，但管理权在我们手里，我们把商铺以较高的价格、季付的方式租出去，上海人从中赚取租金差价，我们赚取一定数额的管理费。”

　　“好主意。”米歇尔眼睛一亮，“亚当，我非常期待看到完整的计划。”

　　“嗯哼。”

　　“请说说分单元出售。”

第230章 大计划

　　“单元既简单又复杂，在分层出售出现之前，买楼的客户主要是金山阿伯，他们置业的目的基本是为了收租，深水埗那些店铺街的物业是他们最喜欢的，一栋一栋都被金山阿伯买走。

　　等上海人大批过来，剩下的那些也被买走，上海人的想法和金山阿伯差不多，买楼都是为了收租。我认识不少上海婆，什么陈太、张太、王太，生活方式都差不多，天天打牌，靠收租过日子。

　　我计算过，买一栋楼用来出租，不考虑通货膨胀，差不多78个月能收回成本，当做一项低风险投资还是不错的。”

　　冼耀文呷一口咖啡，润了润嗓，接着说道：“分层出售之后，买楼纯粹用来自住的家庭也不多，他们通常会拿出一间或两间房用来出租，自己一家子窝在一间屋里。

　　之所以如此，原因很简单，香港现在建的新楼多是1000呎的面积，每呎价格在18元上下浮动，拿下一层大约需要1.8万元，这笔钱对大部分家庭都是非常大的负担，那些已经买楼的家庭，其中不少应该靠着东挪西借才能买得起楼，他们不得不开源节流，尽快堵上窟窿。

　　综上所述，在不考虑舒适性的前提下，一个家庭不需要1000呎就能住得开。

　　我以一个三世同堂的家庭来举个例子，奶奶、爸爸、妈妈、兄弟姊妹5个，全家一共8口人……”

　　“为什么没有爷爷？”米歇尔打断道。

　　“死了，底层家庭的男性四十五岁是一道小坎，五十是一道大坎，能跨过两道坎的不多。”冼耀文没解释太多，直接转回正题，“一间400呎（37㎡）的单元可以隔出两室一厅一厨一卫，爸爸妈妈加一个最小的孩子住主卧，次卧里可以摆一张高低铺，上下各睡两个孩子，奶奶睡在客厅，早收晚搭。

　　这已经是比较极端的情况，还是能住得开，人口比较少的家庭更不用说。

　　400呎的房子，售价差不多7200元，足足少了一万多，有购买能力的家庭数量呈几何倍增加，而增加的这一部分，过日子更加精打细算，对价格和优惠更加敏感。”

　　说到这，冼耀文问米歇尔，“你知道那些地产商为什么只建1000呎的楼吗？”

　　“地产商都是小商人，资金不足以建更大的楼。”米歇尔干脆地回答道。

　　“是的，地产商的实力都不强，所以我们可以找他们进行合作，我们负责拿地、立项和销售，他们负责建楼，等楼一结顶，就可以分到利润。”

　　米歇尔诧异道：“结顶就分红？”

　　冼耀文颔了颔首，“没错，结顶就能拿到钱，一天都不用等。”

　　米歇尔思考片刻，试探性地问道：“亚当，你是不是想先收钱再建楼？”

　　“Bingo！”冼耀文也不卖关子，直接说道：“我准备进行分期付款的销售模式，拿到地皮就开始卖楼，首付只要三成，二楼的楼面完成交两成，三楼的楼面完成交三成，结顶交一成，最后的一成拿入伙纸的时候再交。

　　每一次交钱都设置一个截止时间，超过截止时间还没交钱，视为违约，如果一周之内把钱交上，只需支付一笔违约金，合约继续执行，如果依然没交上，合约作废，之前交的钱一概不退。

　　这是常规的销售模式，除此之外，我们还可以推出超级让利，客户只要在首付时多付一成，总房款就可以优惠一定的数额，多付两成，优惠更大，以此类推，如果一次性付清，我们给出一个超大折扣。”

　　冼耀文淡笑一声，“折扣的数字要进行精算，在保证利润的同时，给客户做出最大的让利。”

　　米歇尔略作思考，说道：“亚当，这样做，我们的利润不可能太多。”

　　“米歇尔，我看重的不是售楼利润，而是地皮溢出，每一个项目地皮都会保留一部分，可以用来囤积，也可以用来建戏院或其他商业性质的建筑。

　　只要公司运行两三年，友谊院线不仅拥有戏院，还有地皮和利润，我们单栋楼的利润没有那么可观，但只要项目周转的够快，基数大，利润照样不会差。

　　三年之后，我们就要观望了，同样的模式继续下去，或者把手里不适合建商业建筑的地皮开发了，只租不卖，赚取租金的同时坐等楼价上涨。”

　　“你担心香港的房地产会出现上海和佛罗里达州同样的情况？”

　　冼耀文呵呵一笑，“必然会发生的事情，我有什么好担心，我只是打算用心观察，提前预测到发生的时间，提前撤出，然后等到真的发生，我们下场抄底。香港的人口在这里摆着，房子是刚需，市场不会一直不景气。”

　　米歇尔冁然一笑，“亚当，我现在明确告诉你，我答应你的分红要求。”

　　冼耀文耸耸肩，“是我应得的，我就不感谢你的慷慨了。”

　　“是吗？”米歇尔一脸玩味地说道：“没有我，你能顺利拿到每一笔贷款？”

　　“格蕾丝。”

　　“Fuck。”

　　冼耀文哈哈一笑，没有怼回去。

　　一直在边上竖着耳朵听的龙学美对冼耀文生出一丝敬佩，也有所心安。

　　得了一份待遇非常丰厚的工作，患得患失自然是免不了的，先是担心实际能拿到的待遇会打多大的折扣，又是担心拿不了多久，先生的情况急转直下，很快发不出工资，现在看来先生是有本事的，她的担心或许没必要。

　　聊完房地产正事，冼耀文和米歇尔对起了账目，把友谊院线之前的开支理一理，他也把还没报销的账报一报。

　　对到关于李香兰相关开支的账目时，米歇尔说道：“亚当，对李香兰你是怎么考虑？”

　　“拍电影，然后发行赚钱。”冼耀文在纸上写下几个数字，亮给米歇尔看，“在东京的开销。”

　　米歇尔看上一眼，把数字抄到另一张纸上，“我们的定位是西片。”

　　“我对西片的理解是非香港本土拍摄就算西片，不管是美国、英国还是法国，苏联、南斯拉夫、捷克斯洛伐克、东德，伊朗、土耳其、越南、东洋，无所谓，只要片子好，看的人多，我们就引进。

　　其实就是本土拍摄的影片也是可以放映的，一些小电影公司的影片可以用来充实院线的淡季。”

　　“不和大公司合作？”

　　冼耀文放下手里的笔，抬头看向米歇尔，“我们开院线为了什么？”

　　“盈利。”

　　“通过什么盈利？”

　　“地产。”

　　“嗯哼，我们建戏院是为了地产服务，卖票赚钱只是其次，虽然电视业发展起来之前，香港戏院的生意不会太差，但是，影视行业最容易实现高盈利的生意是发行。

　　上海之前是亚洲地区的电影制作中心，现在八九成从业人员都来了香港，电影制作中心自然也就跟着迁移了过来，从业人数没怎么变，市场却变小了，想要吃一口饱饭，影片的质量必须提高盖过同行。

　　你提高，我也提高，良性竞争之下，香港电影的质量会越来越高，也就有了竞争力，有一个高质量的片库，我们友谊院线介入发行生意，想赚到不错的盈利不会太难。

　　不过，良性竞争前面有一只拦路虎，大片场制度。拍摄、发行、院线合为一体，根本不给小电影公司公平竞争的机会，这对影视行业不利，对我们的赚钱大计不利。

　　我把李香兰请过来，就是为了捅一捅这个马蜂窝，打破它，让电影生意变得纯粹点，电影公司拍得好，拷贝就好卖，戏院只要影片好就上映，热卖档期延长，没人看撤档。

　　电影公司不用因为和大公司存在竞争关系而拿不到档期，想吃上饭把影片拍好，想吃得丰盛一点，和发行公司建立良好关系，把自己的片子卖出香港。”

　　密歇喜眉笑眼道：“你是想让友谊院线获得超然地位，凌驾于香港整个影视业之上？”

　　“我喜欢超然这个词。”冼耀文低下头，继续在纸上写着数字。

　　“你是打算地产和发行两大业务一起发展，还是先后？”