郑裕彤把球杆递给一旁的球童，摘下手套擦了把汗，笑呵呵地说：“你是没专心练，你要是把看地皮的功夫分一半给高尔夫，我早就不是你的对手了。”
两人沿着球道往前走，身后的球童背着球包，不紧不慢地跟着。
今天的粉岭格外安静，放眼望去，球场上的人稀稀拉拉没有几个。
放在往年，周末的粉岭球场可不是这副光景，那些银行家、地产商、上市公司主席们，早就把场次排得满满当当了。
但现在是什么时候？
外面的人说起香港，嘴里离不开“前途危机”四个字。
报纸上天天登，电视里夜夜播，楼市跌了，股市也跌了，满城风雨。不少人愁得睡不着觉，头发一把一把地掉。
不过郑裕彤和李兆基显然不在这个行列里。
两个人边走边聊，神态从容。郑裕彤甚至还哼了两句粤曲，调子跑得厉害，李兆基听了直笑。
“黄家豪那个后生仔，厉害啊。”郑裕彤忽然提起这个名字，语气里带着毫不掩饰的欣赏。
“去年底大家都在那里撑着，觉得还能再涨一涨，他倒好，二话不说就把物业和地皮往外抛了。
那时候我们还觉得他是不是太急了，现在回头看，人家看得比我们都清楚。”
李兆基点了点头，接过话头：“所以说有些银行家把弘利置业评为最稳的那一档，不是没有道理的。
你看看他们手里的东西：港灯、中巴，这些公共事业企业，利润稳定，现金流扎实。外面风浪再大，这些船不会翻。”
“确实稳，”郑裕彤说着，忽然话锋一转，“不过我听说置地那边日子不太好过。”
李兆基看了他一眼，没接话，等他自己往下说。
郑裕彤弯腰从地上捡起一颗球，在手里颠了颠，目光投向远处，像是在盘算什么。
过了一会，他忽然开口：“如果我们华资能联手把置地拿下来，你说，会是什么光景？”
李兆基一愣，脚步都慢了半拍。
他没想到郑裕彤会在这个时候提起这件事。收购置地，这四个字在圈子里不是什么秘密，大家都想过，谁都动过心思，但真正敢摆上台面认真讨论的，没几个。
不是不想，是太难。
“彤哥，置地的股价虽然腰斩了，但目前每股还在6.2港币的位置，总市值九十多亿。”李兆基的语气很平，但每个数字都砸得实实在在。
“这个体量，单打独斗谁也吃不下。就算我们几家联手，资金层面勉强能凑出来，可还有一个更大的问题……”
他停了一步，看着郑裕彤，把后半句说出来：“置地和怡和，连环互控。”
郑裕彤没有反驳，只是微微皱了下眉。
连环互控，这四个字就是一面铜墙铁壁。怡和持有置地大约百分之三十八的股份，置地反过来也持有怡和大约百分之四十。
你中有我，我中有你，像两条蛇咬住了对方的尾巴，外人想拆开，几乎无从下手。
“除非，”李兆基放慢了语速，“怡和和置地自己把这个结构解开。”
郑裕彤听完，轻轻哼了一声。他当然知道这不容易。但商场上的事，有时候就是等一个“除非”。
除非他们撑不住了，除非他们主动拆了这道墙，除非风朝着我们这边吹。
“你说得对，现在确实不是时候。”郑裕彤重新迈开步子，语气轻松了一些，好像刚才那番话只是随口一提的闲谈。
李兆基笑了笑，没再往下接。他太了解郑裕彤了。
这个人看起来大大咧咧，说话直来直去，但心里那本账比谁都清楚。他说出来的话，十句里有八句是已经想了很多遍的。
两人走到果岭边，郑裕彤换了推杆，蹲下来瞄了瞄线，一推，球转了半个弧线，擦着洞口边缘滚了过去，停在了一尺之外。
“哎呀，差一点。”郑裕彤拍了拍大腿，笑着摇头。
李兆基站在旁边等着，双手叉腰，看着那颗白球在洞口边倔强地停住，忽然说了一句：“彤哥，你说那些洋行，他们真的觉得香港会完吗？”
郑裕彤直起身，把推杆夹在腋下，想了想，说：“他们信不信不重要。重要的是他们的股东信了，他们的市场信了，他们的银行信了。
一个人信了，就是几十亿的资金往外跑。一百个人信了，就是几千亿。”
他顿了一下，补了一句：“但我们不能信。”
李兆基点了点头，没有说话。
阳光洒在两个人身上，影子被拉得长长的，铺在绿色的草地上。远处又有一组球手走过来，说说笑笑的，打破了球场先前的安静。
他们继续往前走，一杆一杆地打着，聊着圈子里的人和事，聊着地皮和股价，聊着谁最近拿了哪块地、谁又卖了哪栋楼。
话题换了一个又一个，但置地那两个字，像是被风吹落的种子，已经埋进了土里。
至于什么时候发芽，那是以后的事了。
第227章 发展地产
弘利大厦。
黄家豪坐在办公室里，面前的办公桌上摊着一张新界地图，上面用红笔圈出了几个地方：荃湾、屯门、元朗。
他手里的铅笔在纸上划来划去，算了一遍又一遍，最终停在一个数字上。
“每平方尺400港币左右。”他抬起头，看着对面的梁博韬，“这是目前乙种换地权益书的市价。”
梁博韬接过他递来的材料，快速扫了一眼。那些密密麻麻的数字和表格，在黄家豪的手里永远理得清清楚楚。
“你的判断呢？”梁博韬问道。
黄家豪语气不紧不慢：“根据我的测算，这批Letter B到1987年，价值至少翻四到五倍。”
他说完，又补了一句：“这还是保守估计。”
乙种换地权益书，在香港地产圈里，懂的人不少，真正敢碰的人少。
五十年代末期开始，港府要发展新界，需要征收农民的耕地。
农民的地被收了，总不能让人喝西北风，于是港府出了一个办法，就是拨出可建房屋的土地，拿来和农民交换。
规矩是2.5平方尺的耕地，换1平方尺的住宅用地。
但这里面有个关键。农民拿到手的不是地，而是一张纸，就是所谓的“乙种换地权益书”，英国人叫它Letter B。
这张纸并不能马上换地，什么时候能换，要等港府的公告。可能等一年，也可能等三年五年，甚至更久。
大多数农民等不起。
地没了，家里要吃饭，孩子要上学，老人要看病。他们需要现钱，需要立刻到手的钞票。
于是，这些权益书就流到了市面上，被一些有眼光、有耐心的地产商收购。
“荃湾和屯门是重点，”黄家豪用手指在地图上点了点，语气笃定，“这两个地方的发展潜力最大，当然，其余新界地方也可以考虑。
香港土地资源稀缺，长远来看，只要有人，就需要房子，有房子，就需要地。”
梁博韬知道，这种平淡背后是无数个日夜的测算和推演。
黄家豪这个人，从来说话都是这样：十分的把握，他只说七分；剩下三分，他宁愿留着，也不愿意夸口。
“四到五倍，”梁博韬重复了一遍这个数字，嘴角微微上扬，“那现在收购的成本，就是未来利润的两成左右？”
“不到两成。”黄家豪纠正道，“按五倍算，是百分之十六点七。按四倍算，是百分之二十五。
中间的浮动空间，要看具体区域的换地公告时间和位置。”
“其实大部分农民拿到这张纸，不知道知道自己手里拿的是什么。他们只知道地没了，换了张纸。
等不了，就卖了。卖的时候，收购的人会把价格压得很低，因为他们着急用钱。
所以我们收购的时候，开价公道些。便宜的东西，往往最贵。压价压得太狠，名声坏了，以后谁还肯卖给你？”
梁博韬点头，在笔记本上记了一笔。
办公室里又安静下来，只剩下铅笔划过纸面的沙沙声。
黄家豪重新坐回椅子上，目光落在窗外对面那栋旧楼上。
工地晚上停工了，塔吊的影子斜斜地搭在夜空中，像一支巨大的笔，正准备写些什么。
“Letter B，”黄家豪低声念了一句，像是在品味这三个字的分量，“这东西，知道的人少，敢碰的人更少。
等别人都看明白了，就不是这个价了。而且我们要去澳洲、加拿大华人社区打广告收购。”
“好的，黄生。”
梁博韬的脚步声在走廊里渐渐远了。
黄家豪坐在办公桌前没动，手指在桌面上轻轻叩了两下，然后拿起电话，拨了一个内线号码。
“李经理，过来一趟。”
不到十分钟，敲门声响了，李国基推门进来。
“坐。”黄家豪朝对面的椅子抬了抬下巴。
李国基拉开椅子坐下，记事本已经摊开，笔帽拔下来搁在旁边的桌面上。
他等着黄家豪开口，不问，不催，就是这么个性格，该他说的时候一句不少，不该他说的时候一句不多。
“有件事。”黄家豪把面前的文件合上，往旁边推了推，“明年我们开发楼盘的方向，要定下来了。找你来，就是想听听你的想法。”
李国基点了点头，笔尖在本子上点了两下，但没有急着写。
他心里清楚，老板叫他过来，不是要听他复述一遍大家都知道的东西，而是要听真东西。
弘利置业从1983年开始要重新拾起开发商的老本行，这件事李国基心里早就有数。
前两年公司在投资业务上花了不少精力，地产开发这边相对收着，但收不代表停，该铺的路、该布的局，一样没落下。
现在时机到了。
按照测算，1984年开卖的时候，市场均价大概也就在600港币每平方尺上下晃荡。
这个价格放在香港楼市的历史曲线里，不算高。但弘利置业手里的地拿得便宜，成本端有优势，再怎么卖也不会亏。
不过李国基心里明白，黄家豪要的不是“不亏”。
老板要的是“滚起来”，也就是货如轮转。
他抬起头，语气不急不慢：“老板，我琢磨过这件事。现在这个节点，跟三五年前不一样了。
前几年市场热，什么盘都有人抢，闭着眼睛卖。
现在呢？香港这一两年处在争端里，外面风声紧，里面大家口袋也捂得紧。”
他顿了一下，看了一眼黄家豪的神色，见对方没有打断的意思，便继续往下说。
“所以现在进场的人，绝大多数是真正需要房子住的。炒房的那批人，眼下不敢动。这个基本盘定了，我们的打法就得跟着变。”
黄家豪没说话，只是微微点了一下头，示意他继续。
李国基翻开笔记本新的一页，上面密密麻麻写了一些字，但他没有照着念，而是用手指在上面点着，像是在给自己搭一个框架。
“我想了三句话。第一，别把鸡蛋放在一个篮子里。第二，把房子做小。第三，让买家慢慢付。”
他说完这三个短句，抬起头，目光直接对上黄家豪的眼睛。
“展开说说。”黄家豪说。
“先说第一个，”李国基把身体往前倾了倾，语速比刚才快了一点，“别把鸡蛋放一个篮子里，就是不要扎堆。
我们的地盘应该分散在港九新界各个区域，这里拿一块，那里拿一块。
为什么这么弄，因为每个区都有自己的老住户，住惯了那个区的人，轻易不愿意搬走。
你在荃湾拿地，卖给荃湾的人；你在屯门拿地，卖给屯门的人。本地人买本地盘，认同感强，销售阻力小。”
他稍微停了一下，补充道：“而且分散拿地，每个盘的体量都不大，不像那些大型屋村一卖就是好几年。
小盘快进快出，资金回笼快，这就是货如轮转。”
黄家豪的指尖在扶手上轻轻敲了两下，没有表态，但眼神里没有反对的意思。
“第二个，把房子做小。”李国基说到这里，语速反而慢了下来，像是在选词，“这几年市道不好，大家手里都不宽裕。
你盖一千尺的大单位，总价高，能接盘的人少。
但是你换一种思路，同样的楼面面积，分割成更多的小单位，六百尺、五百尺，甚至更小，总价一下子就降下来了。
普通市民用不多的钱就能上车，这个吸引力是很大的。”
他举了个例子：“同样是拿出三十万首付，买一千尺的单位可能不够，但买六百尺的就够了。
很多人不是不想买，是够不着。我们把门槛降下来，生意就做成了。”
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